# Stengeroddevej 1, 6300 Gråsten

Villa. 208 m² bolig, opført 1922, 343 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stengeroddevej-1-6300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stengeroddevej-1-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stengeroddevej-1-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92038/9.59737)
- [Solgte priser på Stengeroddevej](https://grundviden.dk/vej/stengeroddevej-6300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,6 mio. kr.
- Svarer til 9.255 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.853.000 kr. (13.714 kr. pr. m² × 208 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -285.000 kr.
  - Grund på 343 m²: -118.000 kr.
  - Bygget 1922: -204.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -234.000 kr.
  - Seneste ombygning 1996: -71.000 kr.
  - Afrundet: -16.000 kr.
  - Vores bud: 1.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 200.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 214.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 1. februar 2025.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. januar 2025, solgt for 1,1 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 20. januar 2025).
- solgt 8. juni 2018, solgt for 617.000 kr, anden overdragelse (aftalt 8. juni 2018).
- solgt 1. juli 2013, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 11. april 2005, solgt for 772.500 kr, fri handel (aftalt 11. april 2005).
- solgt 1. november 1988, solgt for 320.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 208 m² bolig, 343 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1922, om-/tilbygget 1996.
- 1. sal: 80 m².
- Stueplan: 128 m².
- Kælder: 60 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 128 m² i stueplan + 80 m² på 1. sal (under taget) = 208 m² bolig. Kælderen på 60 m² regnes ikke med.
- Huset: 128 m² bebygget.
- Ubebygget: 215 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 208 m², din ret 103 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 274 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 103 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 343 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 274 m²? Kommuneplanen tillader op til 80 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde ved Stengeroddevej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11183928_1703254461082.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stengeroddevej-1-6300&lradon=1&src=address-md#11/54.92038/9.59737)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 51 m væk, på [Toldbodgade 2](https://grundviden.dk/adresse/toldbodgade-2-6300?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stengeroddevej-1-6300&ljord=1&src=address-md#17/54.92038/9.59737)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 5,9 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gråsten Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stengeroddevej-1-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stengeroddevej-1-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92038/9.59737)
- [Solgte priser på Stengeroddevej](https://grundviden.dk/vej/stengeroddevej-6300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.