# Spedalsø 25, 8700 Horsens

Villa. 136 m² bolig, opført 1870, 601 m² grund, Horsens Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-25-8700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-25-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-25-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85572/9.84044)
- [Solgte priser på Spedalsø](https://grundviden.dk/vej/spedalsoe-8700?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Horsens, etagekvarter): 65 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 77 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,1 mio. kr** (beregnet 2. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 2,7 mio. kr.
- Svarer til 15.074 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.405.000 kr (17.680 kr pr. m² × 136 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -57.000 kr
  - Grund på 601 m²: -36.000 kr
  - Bygget 1870: -194.000 kr
  - Nabobygningens energimærke C (22 m): +289.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -283.000 kr
  - Seneste ombygning 2005: -75.000 kr
  - Afrundet: +1.000 kr
  - Vores skøn: 2.050.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 485.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 504.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 339.290 kr med overtagelse 1. december 1986.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. november 1986, solgt for 339.290 kr, fri handel (aftalt 6. november 1986).

## Huset og grunden

- 136 m² bolig, 601 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1870, om-/tilbygget 2005.
- 1. sal: 56 m².
- Stueplan: 80 m².
- 80 m² i stueplan + 56 m² på 1. sal (under taget) = 136 m² bolig.
- Huset: 80 m² bebygget.
- Fire mindre bygninger. BBR kender kun garagen (42 m², bygget 1870); de tre andre (28 m² og 25 m² og 24 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 402 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har ikke sit eget energimærke. Nærmeste mærke er C, fra en nabobygning ca. 22 m fra adressen. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 44 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 136 m², din ret 180 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 541 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 180 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 601 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 541 m²? Kommuneplanen tillader op til 90 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025-2037 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11365601_1778669314581.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Horsens-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=spedalsoe-25-8700&lradon=1&src=address-md#11/55.85572/9.84044)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 56 m væk, på [Spedalsø 35](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-35-8700?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=spedalsoe-25-8700&ljord=1&src=address-md#17/55.85572/9.84044)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sønderbro Skole (0.-6. kl.), Learnmark Horsens (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=spedalsoe-25-8700

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-25-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-25-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85572/9.84044)
- [Solgte priser på Spedalsø](https://grundviden.dk/vej/spedalsoe-8700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.