# Spedalsø 11A, 8700 Horsens

Etagebolig, del af en bebyggelse med 5 boliger. 256 m² bolig, 373 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1899, 437 m² grund, Horsens Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-11a-8700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-11a-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-11a-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85634/9.83877)
- [Solgte priser på Spedalsø](https://grundviden.dk/vej/spedalsoe-8700?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Sønderbro, alment boligkvarter): 68 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 77 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 488.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Salgshistorik og liggetid

- st. th: solgt 10. april 2025, solgt for 525.000 kr, fri handel (aftalt 10. april 2025).
- st. th: solgt 16. juni 2023, solgt for 475.000 kr, fri handel (aftalt 16. juni 2023).
- 1. sal: solgt 9. oktober 2019, solgt for 950.000 kr, fri handel (aftalt 9. oktober 2019).
- st. th: solgt 23. august 2017, solgt for 480.000 kr, fri handel.
- st. tv: solgt 9. december 2015, solgt for 500.000 kr, fri handel (aftalt 9. december 2015).
- 1. sal: solgt 11. september 2015, solgt for 895.000 kr, fri handel (aftalt 11. september 2015).
- 1. sal: solgt 6. april 2008, solgt for 580.000 kr, fri handel (aftalt 6. april 2008).
- st. tv: solgt 9. februar 2006, solgt for 625.000 kr, fri handel (aftalt 9. februar 2006).
- st. th: solgt 29. april 2005, solgt for 273.000 kr, anden overdragelse.
- 1. sal: solgt 1. august 2003, solgt for 645.000 kr, fri handel.
- 15 episoder i alt - se hele historikken på siden.

## Huset og grunden

- 256 m² bolig, 373 m² bolig i alt på ejendommen, 437 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1899, om-/tilbygget 1982.
- 1. sal: 50 m².
- Stueplan: 67 m².
- 67 m² i stueplan + 50 m² på 1. sal (under taget) = 117 m² bolig.
- Huset: 67 m² bebygget.
- Etagebolig: 97 m², bygget 1899; Udhus: 20 m², byggeår ikke oplyst.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 373 m², retten 262 m².**
- Bygget i dag 373 m², din ret 262 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 393 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 262 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 437 m². For denne bygningstype er det 60 %.
- Hvorfor ikke 393 m²? Kommuneplanen tillader op til 90 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025-2037 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11365601_1778669314581.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Horsens-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=spedalsoe-11a-8700&lradon=1&src=address-md#11/55.85634/9.83877)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 57 m væk, på [Sønderbrogade 69](https://grundviden.dk/adresse/soenderbrogade-69-8700?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=spedalsoe-11a-8700&ljord=1&src=address-md#17/55.85634/9.83877)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sønderbro Skole (0.-6. kl.), Learnmark Horsens (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=spedalsoe-11a-8700

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-11a-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-11a-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85634/9.83877)
- [Solgte priser på Spedalsø](https://grundviden.dk/vej/spedalsoe-8700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.