# Solbærvej 21, 3450 Allerød

Villa. 180 m² bolig, opført 1972, 772 m² grund, Allerød Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/solbaervej-21-3450?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/solbaervej-21-3450?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/solbaervej-21-3450?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85236/12.33174)
- [Solgte priser på Solbærvej](https://grundviden.dk/vej/solbaervej-3450?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,3 og 6,3 mio. kr.
- Svarer til 32.083 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.903.000 kr. (43.905 kr. pr. m² × 180 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -590.000 kr.
  - Grund på 772 m²: -14.000 kr.
  - Bygget 1972: -779.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -42.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -416.000 kr.
  - Elvarme: +30.000 kr.
  - Seneste ombygning 1980: -303.000 kr.
  - Afrundet: -14.000 kr.
  - Vores bud: 5.775.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 5,3 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 3,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Huset og grunden

- 180 m² bolig, 772 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1972, om-/tilbygget 1980.
- Stueplan: 180 m².
- Kælder: 46 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 180 m². Under huset er der en kælder på 46 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 180 m² bebygget.
- Carport: 38 m², bygget 1981.
- Ubebygget: 554 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket udløb i 2020. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 52 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 180 m², din ret 232 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 309 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 232 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 772 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 309 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde i Ravnsholt (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11453719_1761209059410.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Allerød-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=solbaervej-21-3450&lradon=1&src=address-md#11/55.85236/12.33174)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=solbaervej-21-3450&lstoej=1&src=address-md#17/55.85236/12.33174)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=solbaervej-21-3450&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.85236/12.33174)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 44,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ravnsholt skoledistrikt (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/solbaervej-21-3450?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/solbaervej-21-3450?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85236/12.33174)
- [Solgte priser på Solbærvej](https://grundviden.dk/vej/solbaervej-3450?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.