# Sofievej 35, 2900 Hellerup

Villa. 187 m² bolig, opført 1891, 866 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/sofievej-35-2900?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sofievej-35-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sofievej-35-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73244/12.56908)
- [Solgte priser på Sofievej](https://grundviden.dk/vej/sofievej-2900?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 17,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 15,3 og 21,1 mio. kr.
- Svarer til 95.856 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 20.574.000 kr. (110.021 kr. pr. m² × 187 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.675.000 kr.
  - Grund på 866 m²: +83.000 kr.
  - Bygget 1891: -1.580.000 kr.
  - Energimærke C: +2.387.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -128.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -811.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +879.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: -1.466.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +595.000 kr.
  - Seneste ombygning 1913: -937.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +21.000 kr.
  - Afrundet: -17.000 kr.
  - Vores bud: 17.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 14,6 mio. kr, heraf grundværdi 8,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 11,6 mio. kr, heraf grundværdi 7,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 15,9 mio. kr med overtagelse 15. januar 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. december 2024, solgt for 15,9 mio. kr, fri handel (aftalt 22. december 2024).
- solgt 9. februar 2023, solgt for 11,6 mio. kr, fri handel (aftalt 9. februar 2023).
- solgt 15. januar 1998, solgt for 1,4 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 187 m² bolig, 866 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1891, om-/tilbygget 1913.
- 1. sal: 85 m².
- Stueplan: 102 m².
- Kælder: 91 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 102 m² i stueplan + 85 m² på 1. sal (under taget) = 187 m² bolig. Kælderen på 91 m² regnes ikke med.
- Huset: 102 m² bebygget.
- Ubebygget: 764 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 30 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 187 m², din ret 217 m² i alt.
- Hvorfor 217 m²? Lokalplan 402 (om overdækninger, herunder udestuer) sætter 25 %: 25 % af grunden på 866 m² er 217 m², og der står 187 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Der er 4 på ejendommen.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_9400181_1780040196242.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sofievej-35-2900&lradon=1&src=address-md#11/55.73244/12.56908)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sofievej-35-2900&lstoej=1&src=address-md#17/55.73244/12.56908)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 7,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **om overdækninger, herunder udestuer**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_9400181_1780040196242.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sofievej-35-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sofievej-35-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73244/12.56908)
- [Solgte priser på Sofievej](https://grundviden.dk/vej/sofievej-2900?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.