# Søtoften 45, 2820 Gentofte

Villa. 143 m² bolig, opført 1921, 709 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soetoften-45-2820?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soetoften-45-2820?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soetoften-45-2820?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75478/12.53513)
- [Solgte priser på Søtoften](https://grundviden.dk/vej/soetoften-2820?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,0 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,3 og 8,8 mio. kr.
- Svarer til 56.119 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.812.000 kr (96.586 kr pr. m² × 143 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -457.000 kr
  - Grund på 709 m²: -89.000 kr
  - Bygget 1921: -1.113.000 kr
  - Energimærke E: -919.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -74.000 kr
  - Købt 2026, løftet til i dag: -2.889.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +396.000 kr
  - Renoveringsprojekt (jf. salgsopslag 2026): -666.000 kr
  - Grund i forhold til området: +17.000 kr
  - Afrundet: +7.000 kr
  - Vores bud: 8.025.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,0 mio. kr, heraf grundværdi 4,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,3 mio. kr, heraf grundværdi 6,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 8,0 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2026.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 25. marts 2026-24. juli 2026, solgt for 8,0 mio. kr, type ikke oplyst (aftalt 24. juli 2026), 121 dage til salg.

## Huset og grunden

- 143 m² bolig, 709 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1921.
- 1. sal: 59 m².
- Stueplan: 84 m².
- Kælder: 84 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 84 m² i stueplan + 59 m² på 1. sal (under taget) = 143 m² bolig. Kælderen på 84 m² regnes ikke med.
- Huset: 84 m² bebygget.
- Udhus: 13 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 612 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 34 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 143 m², din ret 177 m² i alt.
- Hvorfor 177 m²? Lokalplan 418 (for et område ved Gentofte Sø) sætter 25 %: 25 % af grunden på 709 m² er 177 m², og der står 143 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11309303_1727864352232.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 6,2 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soetoften-45-2820&lskybrud=1&src=address-md#16/55.75478/12.53513)
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soetoften-45-2820&lradon=1&src=address-md#11/55.75478/12.53513)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soetoften-45-2820&lstoej=1&src=address-md#17/55.75478/12.53513)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soetoften-45-2820&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75478/12.53513)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): for Gentofte Sportspark, ca. 176 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soetoften-45-2820&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.75478/12.53513)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 17,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for et område ved Gentofte Sø**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11309303_1727864352232.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=soetoften-45-2820

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soetoften-45-2820?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soetoften-45-2820?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75478/12.53513)
- [Solgte priser på Søtoften](https://grundviden.dk/vej/soetoften-2820?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.