# Søstjernevej 18, 2650 Hvidovre

Villa. 73 m² bolig, opført 1935, 639 m² grund, Hvidovre Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soestjernevej-18-2650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soestjernevej-18-2650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soestjernevej-18-2650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62153/12.48217)
- [Solgte priser på Søstjernevej](https://grundviden.dk/vej/soestjernevej-2650?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,6 og 4,6 mio. kr.
- Svarer til 55.479 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.757.000 kr. (65.158 kr. pr. m² × 73 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +474.000 kr.
  - Grund på 639 m²: -64.000 kr.
  - Bygget 1935: -263.000 kr.
  - Energimærke G: -796.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -27.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -186.000 kr.
  - Seneste ombygning 1947: -194.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +335.000 kr.
  - Afrundet: +14.000 kr.
  - Vores bud: 4.050.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,0 mio. kr, heraf grundværdi 4,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,3 mio. kr, grundværdi 3,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 1. december 2014.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. december 2014, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. juni 1995, solgt for 370.625 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 73 m² bolig, 639 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1935, om-/tilbygget 1947.
- Stueplan: 73 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 73 m². Under huset er der en kælder på 6 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 99 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (36 m²), BBR carport 23 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 504 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 119 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 73 m², din ret 192 m² i alt.
- Hvorfor 192 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 639 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10822280_1649660247468.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soestjernevej-18-2650&lstoej=1&src=address-md#17/55.62153/12.48217)
- **Radon: forhøjet risiko i Hvidovre-området** (godt at vide): Ca. 3,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soestjernevej-18-2650&lradon=1&src=address-md#11/55.62153/12.48217)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 43 m væk, på [Hvidovre Enghavevej 17](https://grundviden.dk/adresse/hvidovre-enghavevej-17-2650?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soestjernevej-18-2650&ljord=1&src=address-md#17/55.62153/12.48217)
- **Kun 2,0 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soestjernevej-18-2650&lkote=1&src=address-md#15/55.62153/12.48217)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Strandmarkskvarteret Vest**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_10822280_1649660247468.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Engstrandskolen (0.-9. kl.), 10 klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soestjernevej-18-2650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soestjernevej-18-2650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62153/12.48217)
- [Solgte priser på Søstjernevej](https://grundviden.dk/vej/soestjernevej-2650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.