# Sørupvej 38B, 3480 Fredensborg

Villa. 110 m² bolig, opført 1984, 997 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-38b-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-38b-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-38b-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97225/12.37360)
- [Solgte priser på Sørupvej](https://grundviden.dk/vej/soerupvej-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,6 og 6,7 mio. kr.
- Svarer til 55.455 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.716.000 kr. (42.868 kr. pr. m² × 110 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +79.000 kr.
  - Grund på 997 m²: +58.000 kr.
  - Bygget 1984: -180.000 kr.
  - Energimærke A, nabobygning: +1.104.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -276.000 kr.
  - Søudsigt (Esrum Sø): +328.000 kr.
  - Oliefyr: -312.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +581.000 kr.
  - Afrundet: +2.000 kr.
  - Vores bud: 6.100.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,5 mio. kr, heraf grundværdi 3,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 4,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 27. januar 2012.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. april 2012, solgt for 1,2 mio. kr, anden overdragelse (aftalt 13. april 2012).

## Huset og grunden

- 110 m² bolig, 997 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1984.
- 1. sal: 87 m².
- Stueplan: 23 m².
- Kælder: 93 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 23 m² i stueplan + 87 m² på 1. sal (under taget) = 110 m² bolig. Kælderen på 93 m² regnes ikke med.
- Huset: 110 m² bebygget.
- Ubebygget: 887 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Nærmeste energimærke er A2015, fra en nabobygning ca. 41 m fra adressen. Mærket gælder til 2027. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (139 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1051968_APPROVED_1278409812760.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-38b-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97225/12.3736)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-38b-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97225/12.3736)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplanforslag F127 for boliger på Sørupvej 23, ca. 43 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-38b-3480&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.97225/12.3736)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sørups nordlige del**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1051968_APPROVED_1278409812760.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-38b-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-38b-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97225/12.37360)
- [Solgte priser på Sørupvej](https://grundviden.dk/vej/soerupvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.