# Sørupvej 33, 3480 Fredensborg

Sommerhus. 67 m² bolig, opført 1800, 255 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-33-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-33-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-33-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97008/12.37156)
- [Solgte priser på Sørupvej](https://grundviden.dk/vej/soerupvej-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 8 handler i nærheden lå mellem 3,3 og 5,1 mio. kr.
- Svarer til 61.194 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.673.000 kr. (39.892 kr. pr. m² × 67 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +315.000 kr.
  - Grund på 255 m²: -182.000 kr.
  - Bygget 1800: -234.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +954.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +49.000 kr.
  - Søudsigt (Esrum Sø): +538.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +83.000 kr.
  - Elvarme: -83.000 kr.
  - Afrundet: -13.000 kr.
  - Vores bud: 4.100.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,6 mio. kr, grundværdi 1,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,4 mio. kr med overtagelse 1. april 2015.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. januar 2015, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 18. januar 2015).

## Huset og grunden

- 67 m² bolig, 255 m² grund, bygget 1800, om-/tilbygget 1979.
- Stueplan: 67 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 67 m².
- Huset: 67 m² bebygget.
- Udhus: 8 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 180 m².
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 21 m fra adressen. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (-3 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1051969_APPROVED_1278409857119.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-33-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97008/12.37156)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-33-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97008/12.37156)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplanforslag F127 for boliger på Sørupvej 23, ca. 283 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soerupvej-33-3480&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.97008/12.37156)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 10,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sørup landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1051969_APPROVED_1278409857119.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-33-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soerupvej-33-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97008/12.37156)
- [Solgte priser på Sørupvej](https://grundviden.dk/vej/soerupvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.