# Søndre Strandvej 12, 8400 Ebeltoft

Villa. 154 m² bolig, opført 1952, 565 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soendre-strandvej-12-8400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soendre-strandvej-12-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soendre-strandvej-12-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19302/10.67234)
- [Solgte priser på Søndre Strandvej](https://grundviden.dk/vej/soendre-strandvej-8400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (stormflod): klimascore 43 af 100.
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 16.558 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.668.000 kr. (17.327 kr. pr. m² × 154 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -124.000 kr.
  - Grund på 565 m²: -49.000 kr.
  - Bygget 1952: -128.000 kr.
  - Energimærke C: +324.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -19.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -110.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -220.000 kr.
  - Ombygget 2017: +200.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 2.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 686.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 551.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. maj 2024, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 16. maj 2024).
- solgt 28. juni 2005, solgt for 599.000 kr, fri handel (aftalt 28. juni 2005).

## Huset og grunden

- 154 m² bolig, 565 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1952, om-/tilbygget 2017.
- 1. sal: 29 m².
- Stueplan: 125 m².
- 125 m² i stueplan + 29 m² på 1. sal (under taget) = 154 m² bolig.
- Huset: 125 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun udhuset (20 m², bygget 1952); den anden (74 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 346 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (16 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Djurs Vand - Egedal Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets 20-års hændelse. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&lkote=1&src=address-md#15/56.19302/10.67234)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,1 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&lradon=1&src=address-md#11/56.19302/10.67234)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&lstoej=1&src=address-md#17/56.19302/10.67234)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 14 m væk, på [Vestervej 9](https://grundviden.dk/adresse/vestervej-9-8400?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&ljord=1&src=address-md#17/56.19302/10.67234)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Forslag til lokalplan nr. 477 Offentligt område ved Halvøen i Ebeltoft, ca. 291 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&lnybyggeri=1&src=address-md#15/56.19302/10.67234)
- **Kun 1,6 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soendre-strandvej-12-8400&lkote=1&src=address-md#15/56.19302/10.67234)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ebeltoft Skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=soendre-strandvej-12-8400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soendre-strandvej-12-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soendre-strandvej-12-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19302/10.67234)
- [Solgte priser på Søndre Strandvej](https://grundviden.dk/vej/soendre-strandvej-8400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.