# Sønderbygade 5, 6280 Højer

Villa. 222 m² bolig, opført 1975, 3.247 m² grund, Tønder Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soenderbygade-5-6280?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soenderbygade-5-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soenderbygade-5-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01910/8.65574)
- [Solgte priser på Sønderbygade](https://grundviden.dk/vej/soenderbygade-6280?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 21 handler i nærheden lå mellem 925.000 og 1.375.000 kr.
- Svarer til 5.068 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.559.000 kr. (7.023 kr. pr. m² × 222 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -173.000 kr.
  - Grund på 3.247 m²: +111.000 kr.
  - Bygget 1975: -159.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -203.000 kr.
  - Havudsigt: +63.000 kr.
  - Seneste ombygning 1981: -60.000 kr.
  - Afrundet: -13.000 kr.
  - Vores bud: 1.125.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 750.000 kr, heraf grundværdi 166.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 824.000 kr, heraf grundværdi 185.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Huset og grunden

- 222 m² bolig, 3.247 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1975, om-/tilbygget 1981.
- 1. sal: 37 m².
- Stueplan: 185 m².
- 185 m² i stueplan + 37 m² på 1. sal (under taget) = 222 m² bolig.
- Huset: 185 m² bebygget.
- Udhus: 105 m², bygget 1983; Garage: 56 m², bygget 1978. Kortet viser to mindre bygninger mere (72 m² og 69 m²), BBR udhus 49 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.760 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 278 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 222 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 974 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.247 m² giver ca. 974 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 974 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Hjerpsted (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9431212_1557477676610.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1222111_APPROVED_1252138052499.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,5 m over havet, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Hjerpsted Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1222111_APPROVED_1252138052499.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (0.-6. kl.), Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soenderbygade-5-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soenderbygade-5-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01910/8.65574)
- [Solgte priser på Sønderbygade](https://grundviden.dk/vej/soenderbygade-6280?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.