# Søholmvej 33, 3480 Fredensborg

Landejendom. 103 m² bolig, opført 1827, 20.110 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-33-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-33-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-33-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97244/12.47026)
- [Solgte priser på Søholmvej](https://grundviden.dk/vej/soeholmvej-3480?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10% (karakter 8,5).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,7 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 3,0 og 4,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 35.680 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.581.000 kr. (34.765 kr. pr. m² × 103 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +106.000 kr.
  - Grund på 20.110 m²: +649.000 kr.
  - Meget stor grund: +321.000 kr.
  - Bygget 1827: -389.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -383.000 kr.
  - Oliefyr: -208.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 3.675.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,5 mio. kr, heraf grundværdi 922.900 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,1 mio. kr, grundværdi 6,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 4,7 mio. kr med overtagelse 30. juni 2002 (anden overdragelse).
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 30. maj 2002, solgt for 4,7 mio. kr, anden overdragelse (aftalt 30. maj 2002).
- solgt 1. august 1996, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 103 m² bolig, 20.110 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1827.
- 1. sal: 140 m².
- Stueplan: areal ikke oplyst.
- Kælder: 15 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 140 m², mens boligarealet er 103 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her. Under huset er der en kælder på 15 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 200 m² bebygget.
- Anden bygning: 348 m², bygget 1974; Anden bygning: 299 m², bygget 1827; Anden bygning: 245 m², bygget 1971; Anden bygning: 216 m², bygget 1901; Anden bygning: 197 m², bygget 1976; Anden bygning: 87 m², bygget 1913; Anden bygning: 84 m², bygget 1975. Kortet viser én mindre bygning mere (124 m²), BBR anden bygning 73 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 18.310 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soeholmvej-33-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97244/12.47026)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 21 m væk, på [Søholmvej 31A](https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-31a-3480?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soeholmvej-33-3480&ljord=1&src=address-md#17/55.97244/12.47026)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=soeholmvej-33-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97244/12.47026)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 34,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fredensborg Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=soeholmvej-33-3480

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-33-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/soeholmvej-33-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97244/12.47026)
- [Solgte priser på Søholmvej](https://grundviden.dk/vej/soeholmvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.