# Snemandsvej 38, 2730 Herlev

Villa. 137 m² bolig, opført 1964, 1.186 m² grund, Herlev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/snemandsvej-38-2730?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/snemandsvej-38-2730?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/snemandsvej-38-2730?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72820/12.45289)
- [Solgte priser på Snemandsvej](https://grundviden.dk/vej/snemandsvej-2730?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,2 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,8 mio. kr.
- Svarer til 37.774 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.622.000 kr. (48.338 kr. pr. m² × 137 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -166.000 kr.
  - Grund på 1.186 m²: +142.000 kr.
  - Bygget 1964: -704.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -346.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -390.000 kr.
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -251.000 kr.
  - Seneste ombygning 1998: -174.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +443.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 5.175.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 4,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,2 mio. kr, grundværdi 5,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,8 mio. kr med overtagelse 1. marts 2014.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 3. januar 2014, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 3. januar 2014).
- solgt 16. september 1992, solgt for 326.500 kr, fri handel (aftalt 16. september 1992).

## Huset og grunden

- 137 m² bolig, 1.186 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1964, om-/tilbygget 1998.
- Stueplan: 137 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 137 m².
- Huset: 158 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun carporten (20 m², bygget 1998); den anden (31 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 977 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2013 og udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 198 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 158 m², din ret 356 m² i alt.
- Hvorfor 356 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.186 m². Området regnes som et parcelhusområde: grunden har en typisk parcelhusstørrelse (1.186 m²), og 60 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse. Så grænsen er 30 %.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=snemandsvej-38-2730&lstoej=1&src=address-md#17/55.7282/12.45289)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Herlev-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=snemandsvej-38-2730&lradon=1&src=address-md#11/55.7282/12.45289)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=snemandsvej-38-2730&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.7282/12.45289)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 16,2 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Elverhøjens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/snemandsvej-38-2730?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/snemandsvej-38-2730?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72820/12.45289)
- [Solgte priser på Snemandsvej](https://grundviden.dk/vej/snemandsvej-2730?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.