# Smedevej 8, 4520 Svinninge

Hus. 174 m² bolig, opført 1979, 2.643 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedevej-8-4520?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedevej-8-4520?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedevej-8-4520?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72365/11.44301)
- [Solgte priser på Smedevej](https://grundviden.dk/vej/smedevej-4520?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 391 m væk (199 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,6).
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 675 m², vejledende).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,2 og 2,8 mio. kr.
- Svarer til 13.937 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.637.000 kr (15.152 kr pr. m² × 174 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -182.000 kr
  - Grund på 2.643 m²: +168.000 kr
  - Bygget 1979: -280.000 kr
  - Energimærke B, nabobygning: +511.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -532.000 kr
  - Svinebrug 391 m væk: -92.000 kr
  - Elvarme: +12.000 kr
  - Ombygget 2021: +191.000 kr
  - Afrundet: -8.000 kr
  - Vores bud: 2.425.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 362.200 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 1. juli 2006.
- Senest registreret som anden overdragelse 2024 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2024, solgt for 534.327 kr, anden overdragelse.
- solgt 22. maj 2006, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 22. maj 2006).
- solgt 6. juni 1988, solgt for 502.753 kr, fri handel (aftalt 6. juni 1988).

## Huset og grunden

- 174 m² bolig, 2.643 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1979, om-/tilbygget 2021.
- Stueplan: 174 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 174 m².
- Huset: 174 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (205 m² og 63 m²), BBR anden bygning 340 m², carport 39 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.090 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er B, fra en nabobygning ca. 41 m fra adressen. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 675 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 514 m², din ret 1.189 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.322 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 1.189 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 2.643 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.322 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Nordgaardsvej, Nordgaarde, Smedevej, Håndværkervej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=141153&matrnr=39f) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedevej-8-4520&ljord=1&src=address-md#17/55.72365/11.44301)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedevej-8-4520&lradon=1&src=address-md#11/55.72365/11.44301)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedevej-8-4520&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72365/11.44301)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 7,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Svinninge Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=smedevej-8-4520

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedevej-8-4520?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedevej-8-4520?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72365/11.44301)
- [Solgte priser på Smedevej](https://grundviden.dk/vej/smedevej-4520?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.