# Smedebakken 31, 3490 Kvistgård

Villa. 172 m² bolig, opført 1962, 1.460 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-31-3490?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-31-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-31-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01849/12.51700)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,7 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,1 og 5,4 mio. kr.
- Svarer til 27.326 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.258.000 kr (30.567 kr pr. m² × 172 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -351.000 kr
  - Grund på 1.460 m²: +166.000 kr
  - Bygget 1962: -541.000 kr
  - Energimærke C, nabobygning: +621.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -378.000 kr
  - Seneste ombygning 1970: -237.000 kr
  - Grund i forhold til området: +151.000 kr
  - Afrundet: +11.000 kr
  - Vores bud: 4.700.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 746.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 2025 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. februar 2025, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 22. februar 2025).

## Huset og grunden

- 172 m² bolig, 1.460 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1962, om-/tilbygget 1970.
- Stueplan: 172 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 172 m².
- Huset: 206 m² bebygget.
- Udhus: 15 m², bygget 1962.
- Ubebygget: 1.239 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 35 m fra adressen. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 185 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 180 m², din ret 365 m² i alt.
- Hvorfor 365 m²? Lokalplan L 7.002 (Gurre Landsby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.460 m² er 365 m², og der står 180 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1049841_1757663046503.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-31-3490&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.01849/12.517)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 36,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Gurre Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1049841_1757663046503.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tikøb (0.-6. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=smedebakken-31-3490

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-31-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-31-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01849/12.51700)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.