# Smedebakken 25, 3490 Kvistgård

Landejendom. 55 m² bolig, opført 1900, 26.702 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-25-3490?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-25-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-25-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01676/12.51035)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,8 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 3,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 51.364 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.691.000 kr (30.736 kr pr. m² × 55 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +272.000 kr
  - Grund på 26.702 m²: +345.000 kr
  - Meget stor grund: +347.000 kr
  - Bygget 1900: -222.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +107.000 kr
  - Elvarme: +13.000 kr
  - Grund i forhold til området: +268.000 kr
  - Afrundet: +4.000 kr
  - Vores bud: 2.825.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,4 mio. kr, grundværdi 4,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest overdraget i familien 2016 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. januar 2016, solgt for 1,7 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 55 m² bolig, 26.702 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1900.
- 1. sal: 42 m².
- Stueplan: 13 m².
- 13 m² i stueplan + 42 m² på 1. sal (under taget) = 55 m² bolig.
- Huset: 55 m² bebygget.
- Anden bygning: 100 m², bygget 1961; Udhus: 83 m², bygget 1900; Anden bygning: 44 m², bygget 1920. Kortet viser én mindre bygning mere (113 m²), BBR anden bygning 81 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 26.307 m². Haven ligger sydøst for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-25-3490&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.01676/12.51035)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 30,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tikøb (0.-6. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=smedebakken-25-3490

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-25-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-25-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01676/12.51035)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.