# Smedebakken 2, 3490 Kvistgård

Landejendom. 118 m² bolig, opført 1930, 53.211 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-2-3490?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-2-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-2-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01538/12.51835)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,4 og 7,2 mio. kr.
- Svarer til 47.246 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.325.000 kr. (36.656 kr. pr. m² × 118 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +14.000 kr.
  - Grund på 53.211 m²: +761.000 kr.
  - Meget stor grund: +1.840.000 kr.
  - Bygget 1930: -354.000 kr.
  - Energimærke B, nabobygning: +1.440.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -2.689.000 kr.
  - Oliefyr: -285.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +531.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 5.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 934.500 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,9 mio. kr, grundværdi 4,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Huset og grunden

- 118 m² bolig, 53.211 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1930.
- 1. sal: 36 m².
- Stueplan: 82 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 82 m² i stueplan + 36 m² på 1. sal (under taget) = 118 m² bolig. Kælderen på 6 m² regnes ikke med.
- Huset: 82 m² bebygget.
- Anden bygning: 317 m², bygget 1930; Ukendt: 237 m², bygget 1987; Anden bygning: 74 m², bygget 1930. Kortet viser to mindre bygninger mere (109 m² og 100 m²), BBR anden bygning 40 m², drivhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 52.292 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Nærmeste energimærke er B, fra en nabobygning ca. 45 m fra adressen. Mærket udløb i 2019. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (12.706 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1049841_1757663046503.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-2-3490&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.01538/12.51835)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,2 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Gurre Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1049841_1757663046503.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tikøb (0.-6. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-2-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-2-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01538/12.51835)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-3490?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.