# Smedebakken 16, 8544 Mørke

Villa. 201 m² bolig, opført 1877, 1.596 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-16-8544?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-16-8544?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-16-8544?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.38587/10.21722)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-8544?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 1,2 mio. kr i november 2025 - handlen ligger 30% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,7 mio. kr (beregnet 27. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 2,4 mio. kr.
- Svarer til 8.209 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.005.000 kr. (9.972 kr. pr. m² × 201 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -189.000 kr.
  - Grund på 1.596 m²: +70.000 kr.
  - Bygget 1877: -157.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -26.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +43.000 kr.
  - Seneste ombygning 1989: -87.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 1.650.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 547.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 539.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 1. april 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. november 2025, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 9. november 2025).
- solgt 14. august 1999, solgt for 773.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 201 m² bolig, 1.596 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1877, om-/tilbygget 1989.
- 1. sal: 75 m².
- Stueplan: 126 m².
- 126 m² i stueplan + 75 m² på 1. sal (under taget) = 201 m² bolig.
- Huset: 126 m² bebygget.
- Garage: 34 m², bygget 1981; Carport: 23 m², bygget 2004. Kortet viser én mindre bygning mere (25 m²), BBR carport 17 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.388 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 278 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 201 m², din ret 479 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 718 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.596 m² giver ca. 479 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 718 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Landsbyafgrænsning, Mygind (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11254036_1750241187842.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-16-8544&lradon=1&src=address-md#11/56.38587/10.21722)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 30,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ådalens skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=smedebakken-16-8544

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-16-8544?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-16-8544?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.38587/10.21722)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-8544?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.