# Smedebakken 11, 8653 Them

Villa. 104 m² bolig, opført 1967, 1.563 m² grund, Silkeborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-11-8653?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-11-8653?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-11-8653?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09666/9.54851)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-8653?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,4 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,6 mio. kr.
- Svarer til 13.462 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.446.000 kr. (13.899 kr. pr. m² × 104 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +40.000 kr.
  - Grund på 1.563 m²: +56.000 kr.
  - Bygget 1967: -165.000 kr.
  - Energimærke E: -103.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +121.000 kr.
  - Afrundet: +5.000 kr.
  - Vores bud: 1.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 584.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 741.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 975.000 kr med overtagelse 1. marts 2022.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. februar 2022, solgt for 975.000 kr, fri handel (aftalt 16. februar 2022).
- solgt 30. september 2020, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 30. september 2020).

## Huset og grunden

- 104 m² bolig, 1.563 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1967.
- Stueplan: 104 m².
- Kælder: 104 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 104 m². Under huset er der en fuld kælder på 104 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 104 m² bebygget.
- Én mindre bygning (20 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 1.439 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i kirkebyggelinjen og skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (345 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9732690_1614291703089.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1090766&matrnr=23k) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-11-8653&ljord=1&src=address-md#17/56.09666/9.54851)
- **Radon: moderat risiko i Silkeborg-området** (godt at vide): Ca. 1,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-11-8653&lradon=1&src=address-md#11/56.09666/9.54851)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=smedebakken-11-8653&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.09666/9.54851)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 105,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Them nord, Them**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9732690_1614291703089.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Frisholm Skole (0.-Ukendt kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-11-8653?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/smedebakken-11-8653?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09666/9.54851)
- [Solgte priser på Smedebakken](https://grundviden.dk/vej/smedebakken-8653?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.