# Slotsvænget 12, 3480 Fredensborg

Villa. 319 m² bolig, opført 1968, 2.526 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/slotsvaenget-12-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsvaenget-12-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsvaenget-12-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97877/12.39184)
- [Solgte priser på Slotsvænget](https://grundviden.dk/vej/slotsvaenget-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 12,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 9,3 og 16,8 mio. kr.
- Svarer til 39.263 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.189.000 kr. (41.346 kr. pr. m² × 319 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.251.000 kr.
  - Grund på 2.526 m²: +715.000 kr.
  - Bygget 1968: -1.242.000 kr.
  - Energimærke C: +1.428.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -74.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +740.000 kr.
  - Afrundet: +20.000 kr.
  - Vores bud: 12.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 7,5 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 10,4 mio. kr, heraf grundværdi 9,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 9,2 mio. kr med overtagelse 1. marts 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. december 2020, solgt for 9,2 mio. kr, fri handel (aftalt 22. december 2020).
- solgt 20. juni 2000, solgt for 3,4 mio. kr, fri handel (aftalt 20. juni 2000).

## Huset og grunden

- 319 m² bolig, 2.526 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1968, om-/tilbygget 2015.
- 1. sal: 131 m².
- Stueplan: 188 m².
- Kælder: 58 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 188 m² i stueplan + 131 m² på 1. sal (under taget) = 319 m² bolig. Kælderen på 58 m² regnes ikke med.
- Huset: 188 m² bebygget.
- Drivhus: 73 m², bygget 2009; Overdækning: 18 m², bygget 2024. Kortet viser én mindre bygning mere (107 m²), BBR garage 65 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.140 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 186 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 319 m², din ret 505 m² i alt.
- Hvorfor 505 m²? Lokalplan F13 (Område ved "Villa Zoar" i Fredensborg) sætter 20 %: 20 % af grunden på 2.526 m² er 505 m², og der står 319 m² i dag.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1052540_APPROVED_1188905805585.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsvaenget-12-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97877/12.39184)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsvaenget-12-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97877/12.39184)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 29,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område ved "Villa Zoar" i Fredensborg**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1052540_APPROVED_1188905805585.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 3 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsvaenget-12-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsvaenget-12-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97877/12.39184)
- [Solgte priser på Slotsvænget](https://grundviden.dk/vej/slotsvaenget-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.