# Slotsgade 22, 6300 Gråsten

Villa. 104 m² bolig, opført 1880, 507 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-22-6300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-22-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-22-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92305/9.59630)
- [Solgte priser på Slotsgade](https://grundviden.dk/vej/slotsgade-6300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 470.000 kr i maj 2026 - handlen ligger 61% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,2 mio. kr (beregnet 30. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 900.000 og 1.625.000 kr.
- Svarer til 11.538 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.398.000 kr (13.443 kr pr. m² × 104 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +39.000 kr
  - Grund på 507 m²: -36.000 kr
  - Bygget 1880: -117.000 kr
  - Etageboliger ved grunden: +59.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -63.000 kr
  - Seneste ombygning 1974: -64.000 kr
  - Afrundet: -16.000 kr
  - Vores bud: 1.200.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 990.000 kr, heraf grundværdi 274.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 309.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 470.000 kr med overtagelse 1. juli 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. maj 2026, solgt for 470.000 kr, fri handel (aftalt 13. maj 2026).
- solgt 5. juli 1992, solgt for 250.000 kr, fri handel (aftalt 5. juli 1992).

## Huset og grunden

- 104 m² bolig, 507 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1880, om-/tilbygget 1974.
- 1. sal: 20 m².
- Stueplan: 84 m².
- Kælder: 84 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 84 m² i stueplan + 20 m² på 1. sal (under taget) = 104 m² bolig. Kælderen på 84 m² regnes ikke med.
- Huset: 84 m² bebygget.
- Carport: 10 m², bygget 1981; Drivhus: 5 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 408 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen og sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (48 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1530152&matrnr=7000l) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-22-6300&ljord=1&src=address-md#17/54.92305/9.5963)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-22-6300&lradon=1&src=address-md#11/54.92305/9.5963)
- **Kun 1,2 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-22-6300&lkote=1&src=address-md#15/54.92305/9.5963)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gråsten Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=slotsgade-22-6300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-22-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-22-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92305/9.59630)
- [Solgte priser på Slotsgade](https://grundviden.dk/vej/slotsgade-6300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.