# Slotsgade 21, 3480 Fredensborg

Villa. 187 m² bolig, opført 1767, 1.462 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-21-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-21-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-21-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97649/12.39704)
- [Solgte priser på Slotsgade](https://grundviden.dk/vej/slotsgade-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,5 og 7,6 mio. kr.
- Svarer til 31.150 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.789.000 kr. (41.650 kr. pr. m² × 187 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -634.000 kr.
  - Grund på 1.462 m²: +241.000 kr.
  - Bygget 1767: -616.000 kr.
  - Energimærke G, nabobygning: -1.097.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -37.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +148.000 kr.
  - Seneste ombygning 1959: -288.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +306.000 kr.
  - Afrundet: +13.000 kr.
  - Vores bud: 5.825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,3 mio. kr, grundværdi 6,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 15. november 2013.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 18. juli 2026-7. september 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 51 dage til salg.
- til salg 24. juli 2026-7. september 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 45 dage til salg.
- solgt 4. november 2013, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 4. november 2013).
- solgt 1. januar 1983, solgt for 609.088 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 187 m² bolig, 1.462 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1767, om-/tilbygget 1959.
- 1. sal: 67 m².
- Stueplan: 120 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 120 m² i stueplan + 67 m² på 1. sal (under taget) = 187 m² bolig. Kælderen på 6 m² regnes ikke med.
- Huset: 120 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun garagen (33 m², bygget 1963); den anden (60 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.249 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket gælder til 2029. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 179 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 187 m², din ret 366 m² i alt.
- Hvorfor 366 m²? Lokalplan F30 (Område omkring Slotsgade i Fredensborg) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.462 m² er 366 m², og der står 187 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1051966_1540889960283.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-21-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97649/12.39704)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-21-3480&lstoej=1&src=address-md#17/55.97649/12.39704)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 20 m væk, på [Slotsgade 17](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-17-3480?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-21-3480&ljord=1&src=address-md#17/55.97649/12.39704)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-21-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97649/12.39704)
- **Fortidsminde 43 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=slotsgade-21-3480&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.97649/12.39704)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 30,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 5 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område omkring Slotsgade i Fredensborg**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1051966_1540889960283.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-21-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/slotsgade-21-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97649/12.39704)
- [Solgte priser på Slotsgade](https://grundviden.dk/vej/slotsgade-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.