# Skovvej 28, 3100 Hornbæk

Sommerhus. 220 m² bolig, opført 1928, 1.410 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/skovvej-28-3100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skovvej-28-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skovvej-28-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09073/12.44340)
- [Solgte priser på Skovvej](https://grundviden.dk/vej/skovvej-3100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Bevaringsværdig bygning - lokalplanen: de udpegede bygninger må ikke rives ned eller ændres uden tilladelse (lokalplan 0.1, side 54).
- Plus: Havudsigt, vandet ca. 1,1 km væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 15,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 12,3 og 19,8 mio. kr.
- Svarer til 70.909 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 14.841.000 kr. (67.458 kr. pr. m² × 220 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.628.000 kr.
  - Grund på 1.410 m²: +421.000 kr.
  - Bygget 1928: -1.140.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.585.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +211.000 kr.
  - Havudsigt: +309.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 15.600.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 11,1 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 14,6 mio. kr, heraf grundværdi 4,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,1 mio. kr med overtagelse 1. november 2012 (familieoverdragelse).

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2012, solgt for 2,1 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 220 m² bolig, 1.410 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1928.
- 1. sal: 89 m².
- Stueplan: 131 m².
- 131 m² i stueplan + 89 m² på 1. sal (under taget) = 220 m² bolig.
- Huset: 131 m² bebygget.
- Udhus: 26 m², bygget 1940.
- Ubebygget: 1.253 m².

## Hvad du må bygge

- **Bebyggelsen er allerede større end byggeretten: bygget 220 m², retten 212 m².**
- Bygget i dag 220 m², din ret 212 m² i alt.
- Hvorfor 212 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.410 m².
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 7 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 230 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skovvej-28-3100&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.09073/12.4434)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kystvej-kvarteret**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hornbæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=skovvej-28-3100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skovvej-28-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skovvej-28-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09073/12.44340)
- [Solgte priser på Skovvej](https://grundviden.dk/vej/skovvej-3100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.