# Skovrødvej 7, 3460 Birkerød

Villa. 249 m² bolig, opført 1954, 6.165 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/skovroedvej-7-3460?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skovroedvej-7-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skovroedvej-7-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.83504/12.45177)
- [Solgte priser på Skovrødvej](https://grundviden.dk/vej/skovroedvej-3460?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke G: dyr at opvarme.
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 12,2 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 9,5 og 15,7 mio. kr.
- Svarer til 48.896 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 17.509.000 kr (70.316 kr pr. m² × 249 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.288.000 kr
  - Grund på 6.165 m²: +1.818.000 kr
  - Bygget 1954: -878.000 kr
  - Energimærke G: -2.637.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -2.963.000 kr
  - Ombygget 2023: +743.000 kr
  - Grund i forhold til området: +880.000 kr
  - Afrundet: -9.000 kr
  - Vores bud: 12.175.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,0 mio. kr, heraf grundværdi 5,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,9 mio. kr, grundværdi 7,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest solgt i fri handel: 5,0 mio. kr med overtagelse 10. februar 2020.
- Senest registreret som interessesammenfald 2020 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. december 2020, solgt for 5,3 mio. kr, handel mellem parter med fælles interesse.
- solgt 12. oktober 2019, solgt for 5,0 mio. kr, fri handel (aftalt 12. oktober 2019).

## Huset og grunden

- 249 m² bolig, 6.165 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1954, om-/tilbygget 2023.
- Stueplan: 249 m².
- Kælder: 35 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 249 m². Under huset er der en kælder på 35 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 272 m² bebygget.
- Kortet viser tre mindre bygninger (96 m² og 22 m² og 19 m²), BBR garage 62 m², udhus 12 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 5.756 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2019 og gælder til 2029. Huset er om- eller tilbygget efter mærket blev lavet, så det kan være bedre i dag. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 228 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 272 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.541 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 6.165 m² giver ca. 1.850 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.541 m²? Kommuneplanen tillader op til 25 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Skovrød (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_12127957_1790671370803.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11020924_1689928369153.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skovroedvej-7-3460&lradon=1&src=address-md#11/55.83504/12.45177)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skovroedvej-7-3460&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.83504/12.45177)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 44,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 5 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for Skovrød**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11020924_1689928369153.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Birkerød/Søholm/Rude Skov (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=skovroedvej-7-3460

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skovroedvej-7-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skovroedvej-7-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.83504/12.45177)
- [Solgte priser på Skovrødvej](https://grundviden.dk/vej/skovroedvej-3460?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.