# Skomagergade 21, 4000 Roskilde

Ejendom. 1.626 m² bolig i alt på ejendommen, 1.840 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/skomagergade-21-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skomagergade-21-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skomagergade-21-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64073/12.07741)
- [Solgte priser på Skomagergade](https://grundviden.dk/vej/skomagergade-4000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Havudsigt fra 2. sal og op, vandet ca. 1,3 km væk.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 970.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Salgshistorik og liggetid

- 2. 321: solgt 1. oktober 2026, solgt for 1,3 mio. kr, familieoverdragelse.
- 2. 312: solgt 12. juni 2026, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 12. juni 2026).
- 3. 420: solgt 4. juni 2026, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 4. juni 2026).
- 3. 416: solgt 2. januar 2026, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.
- 1. 219: solgt 26. august 2025, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 26. august 2025).
- 2. 322: solgt 14. august 2025, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 14. august 2025).
- 2. 317: solgt 12. august 2025, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 12. august 2025).
- 3. 411: solgt 24. juli 2025, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 24. juli 2025).
- 2. 312: solgt 16. februar 2025, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 16. februar 2025).
- 2. 316: solgt 30. januar 2025, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 30. januar 2025).
- 60 episoder i alt - se hele historikken på siden.

## Boligen

- Boligareal på ejendommen i alt 1.626 m² (33 boliger).
- Bygningsareal 3.509 m².
- 1 bygning på grunden.
- 1 bad.
- 1 toilet.
- 33 boliger på ejendommen.
- Matrikel 242.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det.

## Hvad du må bygge

- **Bebyggelsen er allerede større end byggeretten: bygget 3.509 m², retten 828 m².**
- Bygget i dag 3.509 m², din ret 828 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 3.680 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 828 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.840 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 3.680 m²? Kommuneplanen tillader op til 200 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Skomagergade syd (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skomagergade-21-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.64073/12.07741)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 82 m væk. Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skomagergade-21-4000&ljord=1&src=address-md#17/55.64073/12.07741)
- **Fortidsminde 82 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skomagergade-21-4000&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.64073/12.07741)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Absalons Skole (Førskole-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 6 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skomagergade-21-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skomagergade-21-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64073/12.07741)
- [Solgte priser på Skomagergade](https://grundviden.dk/vej/skomagergade-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.