# Skolebakken 17, 3050 Humlebæk

Villa. 222 m² bolig, opført 1960, 2.208 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/skolebakken-17-3050?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skolebakken-17-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skolebakken-17-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95643/12.53616)
- [Solgte priser på Skolebakken](https://grundviden.dk/vej/skolebakken-3050?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Kysterosion: grunden ligger i statens farezone (fra omkring år 2120).
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 75 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 16,5 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 13,2 og 20,6 mio. kr.
- Svarer til 74.212 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 11.269.000 kr (50.761 kr pr. m² × 222 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.254.000 kr
  - Grund på 2.208 m²: +579.000 kr
  - Bygget 1960: -1.130.000 kr
  - Energimærke E: -713.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.724.000 kr
  - Havudsigt: +2.810.000 kr
  - Byggesag afsluttet 2016: +1.005.000 kr
  - Grund i forhold til området: +1.191.000 kr
  - Afrundet: -6.000 kr
  - Vores bud: 16.475.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 19,3 mio. kr, heraf grundværdi 13,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 14,3 mio. kr, heraf grundværdi 10,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 25,0 mio. kr med overtagelse 1. december 2019.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. december 2019, solgt for 25,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. juni 2019, solgt for 25,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 17. juni 2015, solgt for 17,0 mio. kr, fri handel (aftalt 17. juni 2015).
- solgt 15. oktober 2002, solgt for 3,9 mio. kr, fri handel.
- solgt 21. september 1998, solgt for 4,3 mio. kr, fri handel (aftalt 21. september 1998).

## Huset og grunden

- 222 m² bolig, 2.208 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1960.
- 1. sal: 72 m².
- Stueplan: 150 m².
- Kælder: 80 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 150 m² i stueplan + 72 m² på 1. sal (under taget) = 222 m² bolig. Kælderen på 80 m² regnes ikke med.
- Huset: 150 m² bebygget.
- Carport: 63 m², bygget 1968; Drivhus: 15 m², bygget 2016. Kortet viser én mindre bygning mere (26 m²), BBR udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.954 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 440 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 222 m², din ret 662 m² i alt.
- Hvorfor 662 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 2.208 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skolebakken-17-3050&lradon=1&src=address-md#11/55.95643/12.53616)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 43 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skolebakken-17-3050&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.95643/12.53616)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Parcelhusområde fra Bjerre Strand til Lave Skov**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Humlebæk Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=skolebakken-17-3050

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skolebakken-17-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skolebakken-17-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95643/12.53616)
- [Solgte priser på Skolebakken](https://grundviden.dk/vej/skolebakken-3050?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.