# Skelbyvej 32B, 4160 Herlufmagle

Villa. 245 m² bolig, opført 1954, 1.983 m² grund, Næstved Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/skelbyvej-32b-4160?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skelbyvej-32b-4160?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skelbyvej-32b-4160?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.31310/11.68411)
- [Solgte priser på Skelbyvej](https://grundviden.dk/vej/skelbyvej-4160?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 21. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,7 mio. kr.
- Svarer til 7.653 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.920.000 kr. (7.837 kr. pr. m² × 245 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -245.000 kr.
  - Grund på 1.983 m²: +86.000 kr.
  - Bygget 1954: -90.000 kr.
  - Energimærke B: +365.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -55.000 kr.
  - Seneste ombygning 1967: -98.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 1.875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 643.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 839.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 1. januar 2025.
- 6 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 20. august 2026-30. september 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 41 dage til salg.
- solgt 1. januar 2025, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 1. januar 2025).
- solgt 13. august 2024, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 13. august 2024).
- solgt 6. februar 2024, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 6. februar 2024).
- solgt 1. juli 2023, solgt for 942.008 kr, fri handel.
- solgt 15. april 2021, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 15. april 2021).
- solgt 27. maj 2003, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 27. maj 2003).

## Huset og grunden

- 245 m² bolig, 1.983 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1954, om-/tilbygget 1967.
- 1. sal: 101 m².
- Stueplan: 144 m².
- Kælder: 141 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 144 m² i stueplan + 101 m² på 1. sal (under taget) = 245 m² bolig. Kælderen på 141 m² regnes ikke med.
- Huset: 145 m² bebygget.
- Carport: 36 m², bygget 1982.
- Ubebygget: 1.802 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke B. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 250 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 246 m², din ret 496 m² i alt.
- Hvorfor 496 m²? Lokalplan S.1 (Skelby by) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.983 m² er 496 m², og der står 246 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_2969774_1434535721212.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Næstved-området** (godt at vide): Ca. 7,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=skelbyvej-32b-4160&lradon=1&src=address-md#11/55.3131/11.68411)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 28,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Skelby by**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_2969774_1434535721212.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Susåskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/skelbyvej-32b-4160?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/skelbyvej-32b-4160?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.31310/11.68411)
- [Solgte priser på Skelbyvej](https://grundviden.dk/vej/skelbyvej-4160?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.