# Sjælsøparken 9, 3460 Birkerød

Rækkehus. 192 m² bolig, opført 1977, 336 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-9-3460?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-9-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-9-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85420/12.45091)
- [Solgte priser på Sjælsøparken](https://grundviden.dk/vej/sjaelsoeparken-3460?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 7,9 mio. kr** (beregnet 21. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,3 og 8,6 mio. kr.
- Svarer til 41.016 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.046.000 kr. (52.324 kr. pr. m² × 192 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -864.000 kr.
  - Grund på 336 m²: -429.000 kr.
  - Bygget 1977: -934.000 kr.
  - Energimærke C: +1.073.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.014.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 7.875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,0 mio. kr, heraf grundværdi 2,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,8 mio. kr med overtagelse 1. december 2015.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. november 2015, solgt for 3,8 mio. kr, fri handel (aftalt 18. november 2015).
- solgt 6. januar 1997, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 6. januar 1997).

## Huset og grunden

- 192 m² bolig, 336 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1977.
- Stueplan: 120 m².
- Kælder: 72 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 120 m² i stueplan + 72 m² beboelse i kælderen = 192 m² bolig. Kælderen er på 72 m², og de 72 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 120 m² bebygget.
- Garage: 20 m², bygget 1970.
- Ubebygget: 196 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke C. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 192 m², din ret 101 m² i alt.
- Hvorfor 101 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 336 m².
- Vær opmærksom: 16% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 281 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sjaelsoeparken-9-3460&lradon=1&src=address-md#11/55.8542/12.45091)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 45 m væk, på [Sjælsøparken 21](https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-21-3460?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sjaelsoeparken-9-3460&ljord=1&src=address-md#17/55.8542/12.45091)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sjaelsoeparken-9-3460&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.8542/12.45091)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 42,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Birkerød/Søholm/Rude Skov (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-9-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sjaelsoeparken-9-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85420/12.45091)
- [Solgte priser på Sjælsøparken](https://grundviden.dk/vej/sjaelsoeparken-3460?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.