# Simmerstedvej 45, 6100 Haderslev

Villa. 120 m² bolig, opført 1928, 447 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/simmerstedvej-45-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/simmerstedvej-45-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/simmerstedvej-45-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25127/9.46729)
- [Solgte priser på Simmerstedvej](https://grundviden.dk/vej/simmerstedvej-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Udsigt over Haderslev Dam.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 581.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 542.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 525.580 kr med overtagelse 1. april 2002.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **1,6 mio. kr** (13.291 kr/m²).
- Boligens eget areal: 120 m², 3 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 1,4 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,1 og 1,7 mio. kr. Udbudt 16% over vores skøn.
- På markedet siden 10. februar 2025.
- Mægler: EDC Filtenborg & Grosbøl.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.edc.dk/alle-boliger/villa/6100-haderslev/simmerstedvej-45/60804401/)

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 10. februar 2025-15. september 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 582 dage til salg.
- solgt 4. januar 2002, solgt for 525.580 kr, fri handel (aftalt 4. januar 2002).
- solgt 22. november 1988, solgt for 268.000 kr, fri handel (aftalt 22. november 1988).

## Huset og grunden

- 120 m² bolig, 447 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1928, om-/tilbygget 1989.
- 1. sal: 50 m².
- Stueplan: 70 m².
- Kælder: 13 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 70 m² i stueplan + 50 m² på 1. sal (under taget) = 120 m² bolig. Kælderen på 13 m² regnes ikke med.
- Huset: 70 m² bebygget.
- Carport: 21 m², bygget 1992. Udhus (2 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 354 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 14 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 120 m², din ret 134 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 201 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 134 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 447 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 201 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde Ribe Landevej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=simmerstedvej-45-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.25127/9.46729)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,9 m over havet, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fællesskolen Hammelev - Sct. Severin (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/simmerstedvej-45-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/simmerstedvej-45-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25127/9.46729)
- [Solgte priser på Simmerstedvej](https://grundviden.dk/vej/simmerstedvej-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.