# Silene Alle 10, 2860 Søborg

Villa. 80 m² bolig, opført 1964, 771 m² grund, Gladsaxe Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/silene-alle-10-2860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/silene-alle-10-2860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/silene-alle-10-2860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74225/12.51289)
- [Solgte priser på Silene Alle](https://grundviden.dk/vej/silene-alle-2860?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,9 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,2 og 7,8 mio. kr.
- Svarer til 86.563 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.287.000 kr. (78.584 kr. pr. m² × 80 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +508.000 kr.
  - Grund på 771 m²: -14.000 kr.
  - Bygget 1964: -723.000 kr.
  - Energimærke C: +830.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -608.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +660.000 kr.
  - Afrundet: -15.000 kr.
  - Vores bud: 6.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,0 mio. kr, heraf grundværdi 3,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,0 mio. kr, grundværdi 6,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 541.000 kr med overtagelse 1. marts 2020 (almindelig fri handel særlige vilkår).
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. februar 2020, solgt for 541.000 kr, fri handel på særlige vilkår (aftalt 22. februar 2020).
- solgt 30. august 2017, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel (aftalt 30. august 2017).
- solgt 1. september 1992, solgt for 397.125 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 80 m² bolig, 771 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1964.
- Stueplan: 80 m².
- Kælder: 80 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 80 m². Under huset er der en fuld kælder på 80 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 80 m² bebygget.
- Garage: 36 m², bygget 1966. Drivhus (11 m²) og Overdækning (8 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 636 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 151 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 80 m², din ret 231 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 308 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 231 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 771 m². Området regnes som et parcelhusområde: grunden har en typisk parcelhusstørrelse (771 m²), og 52 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse. Så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 308 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kildebakkegårds Allé 32-80 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_12133318_1782285272039.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=silene-alle-10-2860&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.74225/12.51289)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,2 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Buddinge (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=silene-alle-10-2860

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/silene-alle-10-2860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/silene-alle-10-2860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74225/12.51289)
- [Solgte priser på Silene Alle](https://grundviden.dk/vej/silene-alle-2860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.