# Selsøvej 18B, 4050 Skibby

Villa. 227 m² bolig, opført 1999, 5.048 m² grund, Frederikssund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/selsoevej-18b-4050?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/selsoevej-18b-4050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/selsoevej-18b-4050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74799/11.98578)
- [Solgte priser på Selsøvej](https://grundviden.dk/vej/selsoevej-4050?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,8 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,5 og 7,5 mio. kr.
- Svarer til 25.441 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.586.000 kr. (20.202 kr. pr. m² × 227 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -527.000 kr.
  - Grund på 5.048 m²: +434.000 kr.
  - Bygget 1999: -167.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.308.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +143.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 5.775.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,9 mio. kr, heraf grundværdi 3,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 390.000 kr med overtagelse 1. januar 1997.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. januar 1997, solgt for 390.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 227 m² bolig, 5.048 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1999.
- 1. sal: 104 m².
- Stueplan: 123 m².
- Kælder: 164 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 123 m² i stueplan + 104 m² på 1. sal (under taget) = 227 m² bolig. Kælderen på 164 m² regnes ikke med.
- Huset: 164 m² bebygget.
- Udhus: 12 m², bygget 2025; Overdækning: 7 m², bygget 2025.
- Ubebygget: 4.865 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 35 m fra adressen. Mærket gælder til 2026. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 273 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 227 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.514 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 5.048 m² giver ca. 1.514 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.514 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Manderup (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Frederikssund-området** (godt at vide): Ca. 6,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=selsoevej-18b-4050&lradon=1&src=address-md#11/55.74799/11.98578)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=selsoevej-18b-4050&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.74799/11.98578)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 23,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fjordlandsskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/selsoevej-18b-4050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/selsoevej-18b-4050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74799/11.98578)
- [Solgte priser på Selsøvej](https://grundviden.dk/vej/selsoevej-4050?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.