# Sandmosevej 2, 8270 Højbjerg

Villa. 131 m² bolig, opført 1953, 780 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/sandmosevej-2-8270?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sandmosevej-2-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sandmosevej-2-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10169/10.20840)
- [Solgte priser på Sandmosevej](https://grundviden.dk/vej/sandmosevej-8270?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 4,5 mio. kr i juli 2026 - handlen ligger 26% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 6,1 mio. kr (beregnet 19. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,9 og 7,5 mio. kr.
- Svarer til 46.183 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.267.000 kr. (47.837 kr. pr. m² × 131 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -105.000 kr.
  - Grund på 780 m²: -8.000 kr.
  - Bygget 1953: -315.000 kr.
  - Energimærke E: -441.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -35.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -222.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +294.000 kr.
  - Ombygget 2019: +382.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +233.000 kr.
  - Vores bud: 6.050.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 5,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,5 mio. kr med overtagelse 1. november 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. juli 2026, solgt for 4,5 mio. kr, fri handel (aftalt 6. juli 2026).
- solgt 17. juni 2020, solgt for 3,1 mio. kr, fri handel (aftalt 17. juni 2020).
- solgt 17. juni 1998, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 17. juni 1998).

## Huset og grunden

- 131 m² bolig, 780 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1953, om-/tilbygget 2019.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 86 m².
- Kælder: 72 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 86 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 131 m² bolig. Kælderen på 72 m² regnes ikke med.
- Huset: 86 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (55 m²), BBR carport 32 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 639 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2029. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (103 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11714748_1768833193079.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sandmosevej-2-8270&lstoej=1&src=address-md#17/56.10169/10.2084)
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sandmosevej-2-8270&lradon=1&src=address-md#11/56.10169/10.2084)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=sandmosevej-2-8270&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.10169/10.2084)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 99,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kommuneplan 2025**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11714748_1768833193079.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Skåde Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/sandmosevej-2-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/sandmosevej-2-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10169/10.20840)
- [Solgte priser på Sandmosevej](https://grundviden.dk/vej/sandmosevej-8270?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.