# Ryvangs Allé 16, 8240 Risskov

Villa. 194 m² bolig, opført 1935, 1.875 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ryvangs-alle-16-8240?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ryvangs-alle-16-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ryvangs-alle-16-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.20035/10.26703)
- [Solgte priser på Ryvangs Allé](https://grundviden.dk/vej/ryvangs-allé-8240?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 13,7 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 11,1 og 16,8 mio. kr.
- Svarer til 70.361 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.923.000 kr. (56.302 kr. pr. m² × 194 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -960.000 kr.
  - Grund på 1.875 m²: +479.000 kr.
  - Bygget 1935: -534.000 kr.
  - Energimærke B, nabobygning: +2.169.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -252.000 kr.
  - Ombygget 2024: +832.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +986.000 kr.
  - Afrundet: +7.000 kr.
  - Vores bud: 13.650.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 8,7 mio. kr, heraf grundværdi 8,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 10,3 mio. kr, grundværdi 10,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,3 mio. kr med overtagelse 1. december 1999.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 30. juni 1999, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 30. juni 1999).

## Huset og grunden

- 194 m² bolig, 1.875 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1935, om-/tilbygget 2024.
- 1. sal: 18 m².
- Stueplan: 176 m².
- Kælder: 8 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 176 m² i stueplan + 18 m² på 1. sal (under taget) = 194 m² bolig. Kælderen på 8 m² regnes ikke med.
- Huset: 176 m² bebygget.
- Carport: 47 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 1.652 m². Haven ligger øst for huset.
- Nærmeste energimærke er B, fra en nabobygning ca. 37 m fra adressen. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 275 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 194 m², din ret 469 m² i alt.
- Hvorfor 469 m²? Lokalplan 210 (Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.875 m² er 469 m², og der står 194 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryvangs-alle-16-8240&lradon=1&src=address-md#11/56.20035/10.26703)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 308 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryvangs-alle-16-8240&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.20035/10.26703)
- **Kun 2,4 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryvangs-alle-16-8240&lkote=1&src=address-md#15/56.20035/10.26703)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sølystskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ryvangs-alle-16-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ryvangs-alle-16-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.20035/10.26703)
- [Solgte priser på Ryvangs Allé](https://grundviden.dk/vej/ryvangs-allé-8240?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.