# Rytterkær 1, 4000 Roskilde

Villa. 336 m² bolig, opført 1944, 2.007 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rytterkaer-1-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rytterkaer-1-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rytterkaer-1-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71361/12.21588)
- [Solgte priser på Rytterkær](https://grundviden.dk/vej/rytterkaer-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 9,6 mio. kr** (beregnet 24. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 7,9 og 11,5 mio. kr.
- Svarer til 28.423 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.892.000 kr. (29.439 kr. pr. m² × 336 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.773.000 kr.
  - Grund på 2.007 m²: +424.000 kr.
  - Bygget 1944: -440.000 kr.
  - Energimærke A, nabobygning: +1.917.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.167.000 kr.
  - Ombygget 2023: +623.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +69.000 kr.
  - Afrundet: +5.000 kr.
  - Vores bud: 9.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,8 mio. kr, heraf grundværdi 3,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 25. juni 1994.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 25. juni 1994, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 336 m² bolig, 2.007 m² grund, 4 badeværelser, bygget 1944, om-/tilbygget 2023.
- 1. sal: 168 m².
- Stueplan: 168 m².
- Kælder: 168 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 168 m² i stueplan + 168 m² på 1. sal (under taget) = 336 m² bolig. Kælderen på 168 m² regnes ikke med.
- Huset: 190 m² bebygget.
- Overdækning: 50 m², bygget 2008; Carport: 42 m², bygget 1965. Kortet viser én mindre bygning mere (39 m²), BBR garage 15 m², udhus 12 m², drivhus 12 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.686 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Nærmeste energimærke er A2010, fra en nabobygning ca. 30 m fra adressen. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 244 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 358 m², din ret 602 m² i alt.
- Hvorfor 602 m²? Lokalplan 525 (Herringløse landsby) sætter 30 %: 30 % af grunden på 2.007 m² er 602 m², og der står 358 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1113266_PROPOSAL_1256216373231.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=30851&matrnr=17f) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterkaer-1-4000&ljord=1&src=address-md#17/55.71361/12.21588)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterkaer-1-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.71361/12.21588)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterkaer-1-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.71361/12.21588)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 28,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Herringløse landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1113266_PROPOSAL_1256216373231.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Lindebjergskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rytterkaer-1-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rytterkaer-1-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71361/12.21588)
- [Solgte priser på Rytterkær](https://grundviden.dk/vej/rytterkaer-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.