# Rytterbakken 11, 3650 Ølstykke

Villa. 222 m² bolig, opført 1966, 1.008 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rytterbakken-11-3650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rytterbakken-11-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rytterbakken-11-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79402/12.16093)
- [Solgte priser på Rytterbakken](https://grundviden.dk/vej/rytterbakken-3650?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 6,6 mio. kr.
- Svarer til 25.113 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.840.000 kr. (30.812 kr. pr. m² × 222 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -761.000 kr.
  - Grund på 1.008 m²: +79.000 kr.
  - Bygget 1966: -657.000 kr.
  - Energimærke C: +754.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -43.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -339.000 kr.
  - Seneste ombygning 1983: -292.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +2.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 5.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,6 mio. kr med overtagelse 1. juni 2014.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. marts 2014, solgt for 3,6 mio. kr, fri handel (aftalt 9. marts 2014).
- solgt 1. januar 2005, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. december 1995, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 222 m² bolig, 1.008 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1966, om-/tilbygget 1983.
- Stueplan: 180 m².
- Kælder: 138 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 180 m² i stueplan + 42 m² beboelse i kælderen = 222 m² bolig. Kælderen er på 138 m², og de 42 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 185 m² bebygget.
- Garage: 36 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 787 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2013 og udløb i 2023; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (80 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterbakken-11-3650&lradon=1&src=address-md#11/55.79402/12.16093)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterbakken-11-3650&lstoej=1&src=address-md#17/55.79402/12.16093)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterbakken-11-3650&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.79402/12.16093)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Boliger på Mosevej, ca. 557 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rytterbakken-11-3650&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.79402/12.16093)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Rytterbakken**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ølstykke Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=rytterbakken-11-3650

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rytterbakken-11-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rytterbakken-11-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79402/12.16093)
- [Solgte priser på Rytterbakken](https://grundviden.dk/vej/rytterbakken-3650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.