# Rypevej 12, 2900 Hellerup

Villa. 157 m² bolig, opført 1973, 602 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rypevej-12-2900?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rypevej-12-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rypevej-12-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74466/12.56178)
- [Solgte priser på Rypevej](https://grundviden.dk/vej/rypevej-2900?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 11,2 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 10,3 og 12,2 mio. kr.
- Svarer til 71.497 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.477.000 kr. (85.838 kr. pr. m² × 157 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -676.000 kr.
  - Grund på 602 m²: -199.000 kr.
  - Bygget 1973: -1.344.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -858.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.220.000 kr.
  - Seneste ombygning 1992: -411.000 kr.
  - Afrundet: +16.000 kr.
  - Vores bud: 11.225.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 12,4 mio. kr, heraf grundværdi 7,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 11,9 mio. kr, heraf grundværdi 6,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 15. juni 1985.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. juni 1985, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 157 m² bolig, 602 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1973, om-/tilbygget 1992.
- Stueplan: 157 m².
- Kælder: 135 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 157 m². Under huset er der en kælder på 135 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 157 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (28 m² og 28 m²), BBR udhus 21 m², carport 19 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 389 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 17 m fra adressen. Mærket udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 157 m², din ret 151 m² i alt.
- Hvorfor 151 m²? Lokalplan 98 (Lokalplan 98 for et område ved Løvsangervej) sætter 25 %: 25 % af grunden på 602 m² er 151 m², og der står 157 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Der er 2 på ejendommen.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1036894_APPROVED_1177935314951.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rypevej-12-2900&lradon=1&src=address-md#11/55.74466/12.56178)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rypevej-12-2900&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.74466/12.56178)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 7,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 98 for et område ved Løvsangervej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1036894_APPROVED_1177935314951.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rypevej-12-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rypevej-12-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74466/12.56178)
- [Solgte priser på Rypevej](https://grundviden.dk/vej/rypevej-2900?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.