# Ryomgaardvej 3, 8581 Nimtofte

Rækkehus. 99 m² bolig, opført 1900, 190 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ryomgaardvej-3-8581?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ryomgaardvej-3-8581?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ryomgaardvej-3-8581?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.40840/10.56682)
- [Solgte priser på Ryomgaardvej](https://grundviden.dk/vej/ryomgaardvej-8581?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10 % (karakter 6,1).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 450.000 kr** (beregnet 10. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 325.000 og 650.000 kr.
- Svarer til 4.545 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 705.000 kr (7.116 kr pr. m² × 99 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +26.000 kr
  - Grund på 190 m²: -55.000 kr
  - Bygget 1900: -57.000 kr
  - Energimærke F: -101.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -35.000 kr
  - Seneste ombygning 1960: -24.000 kr
  - Afrundet: -9.000 kr
  - Vores skøn: 450.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 440.000 kr, heraf grundværdi 100.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 395.000 kr, heraf grundværdi 384.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 210.000 kr med overtagelse 1. september 2022.
- Senest solgt som del af en samlet handel om 3 ejendomme (1,2 mio. kr i alt) - ikke denne ejendoms egen pris.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. april 2024, solgt som del af en samlet handel om 3 ejendomme (1,2 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 19. april 2024).
- solgt 24. maj 2022, solgt for 210.000 kr, fri handel (aftalt 24. maj 2022).
- solgt 6. december 2018, solgt for 280.000 kr, fri handel (aftalt 6. december 2018).
- solgt 16. juni 1982, solgt for 110.000 kr, fri handel (aftalt 16. juni 1982).

## Huset og grunden

- 99 m² bolig, 190 m² grund, bygget 1900, om-/tilbygget 1960.
- 1. sal: 27 m².
- Stueplan: 72 m².
- 72 m² i stueplan + 27 m² på 1. sal (under taget) = 99 m² bolig.
- Huset: 72 m² bebygget.
- Garage: 30 m², bygget 1900.
- Ubebygget: 88 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2018 og gælder til 2028; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100 %) ligger i kirkebyggelinjen og skovbyggelinjen og sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (72 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1075574_APPROVED_1204797918599.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryomgaardvej-3-8581&lradon=1&src=address-md#11/56.4084/10.56682)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 81 m væk, på [Stationsvej 5](https://grundviden.dk/adresse/stationsvej-5-8581?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryomgaardvej-3-8581&ljord=1&src=address-md#17/56.4084/10.56682)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryomgaardvej-3-8581&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.4084/10.56682)
- **Fortidsminde 82 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ryomgaardvej-3-8581&lfortidsminde=1&src=address-md#16/56.4084/10.56682)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Overførsel af byområdet i Nimtofte, fra landzone til byzone**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1075574_APPROVED_1204797918599.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kolind skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ryomgaardvej-3-8581

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ryomgaardvej-3-8581?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ryomgaardvej-3-8581?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.40840/10.56682)
- [Solgte priser på Ryomgaardvej](https://grundviden.dk/vej/ryomgaardvej-8581?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.