# Rughaven 3A, 9970 Strandby

Villa. 161 m² bolig, opført 2003, 516 m² grund, Frederikshavn Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rughaven-3a-9970?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-3a-9970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-3a-9970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.50130/10.48888)
- [Solgte priser på Rughaven](https://grundviden.dk/vej/rughaven-9970?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 11.957 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.707.000 kr. (10.600 kr. pr. m² × 161 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -94.000 kr.
  - Grund på 516 m²: -38.000 kr.
  - Energimærke A: +372.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +46.000 kr.
  - Havudsigt: +40.000 kr.
  - Oliefyr: -109.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 1.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 629.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 446.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 15. juli 2015.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 25. juni 2015, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 25. juni 2015).
- solgt 22. april 2006, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 22. april 2006).
- solgt 26. marts 2002, solgt for 250.000 kr, fri handel.
- solgt 20. august 1997, solgt for 165.800 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 161 m² bolig, 516 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2003.
- 1. sal: 66 m².
- Stueplan: 95 m².
- 95 m² i stueplan + 66 m² på 1. sal (under taget) = 161 m² bolig.
- Huset: 95 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (32 m² og 26 m²), BBR carport 18 m², udhus 17 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 363 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 161 m², din ret 129 m² i alt.
- Hvorfor 129 m²? Lokalplan FRE.03.02.01 (Strandby Nord) sætter 25 %: 25 % af grunden på 516 m² er 129 m², og der står 161 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1081177_1464166283992.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Strandby Nord**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1081177_1464166283992.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Strandby (0.-9. kl.), 10. klassecenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-3a-9970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-3a-9970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.50130/10.48888)
- [Solgte priser på Rughaven](https://grundviden.dk/vej/rughaven-9970?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.