# Rughaven 14, 9320 Hjallerup

Villa. 195 m² bolig, opført 2006, 5.081 m² grund, Brønderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rughaven-14-9320?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-14-9320?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-14-9320?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.17193/10.12516)
- [Solgte priser på Rughaven](https://grundviden.dk/vej/rughaven-9320?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,0 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,6 og 3,4 mio. kr.
- Svarer til 15.385 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.659.000 kr. (13.634 kr. pr. m² × 195 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -236.000 kr.
  - Grund på 5.081 m²: +260.000 kr.
  - Energimærke B, nabobygning: +586.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -264.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 480.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 310.000 kr med overtagelse 1. maj 2005.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2005, solgt for 310.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 195 m² bolig, 5.081 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2006.
- Stueplan: 195 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 195 m².
- Huset: 252 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (112 m²), BBR carport 80 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 4.717 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er B, fra en nabobygning ca. 42 m fra adressen. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 306 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 202 m², din ret 508 m² i alt.
- Hvorfor 508 m²? Lokalplan 10-40 (Boligområde, Hjallerup, Tylstrupvej, Grønndegade) sætter 10 %: 10 % af grunden på 5.081 m² er 508 m², og der står 202 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1166239_APPROVED_1239889912148.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 2,2 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rughaven-14-9320&lskybrud=1&src=address-md#16/57.17193/10.12516)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Brønderslev-området** (godt at vide): Ca. 1,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rughaven-14-9320&lradon=1&src=address-md#11/57.17193/10.12516)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rughaven-14-9320&ldrikkevand=1&src=address-md#14/57.17193/10.12516)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 17,2 m over havet, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde, Hjallerup, Tylstrupvej, Grønndegade**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1166239_APPROVED_1239889912148.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Dronninglund Skole (10.-10. kl.), Skoledistrikt Øst (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-14-9320?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rughaven-14-9320?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.17193/10.12516)
- [Solgte priser på Rughaven](https://grundviden.dk/vej/rughaven-9320?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.