# Roskildevej 405, 2605 Brøndby

Hus. 133 m² bolig, opført 1890, 2.837 m² grund, Brøndby Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-405-2605?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-405-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-405-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66958/12.44270)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-2605?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 634 m², vejledende).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,3 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,2 og 4,4 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 32.331 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 8.548.000 kr (64.266 kr pr. m² × 133 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -167.000 kr
  - Grund på 2.837 m²: +607.000 kr
  - Bygget 1890: -751.000 kr
  - Energimærke F, nabobygning: -1.347.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -405.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -2.025.000 kr
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -218.000 kr
  - Oliefyr: -227.000 kr
  - Byggesag afsluttet 2023: +283.000 kr
  - Afrundet: +2.000 kr
  - Vores bud: 4.300.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 709.300 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,5 mio. kr, grundværdi 5,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 699.059 kr med overtagelse 1. maj 1984.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 1984, solgt for 699.059 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 133 m² bolig, 2.837 m² grund, bygget 1890.
- 1. sal: 50 m².
- Stueplan: 83 m².
- 83 m² i stueplan + 50 m² på 1. sal (under taget) = 133 m² bolig.
- Huset: 83 m² bebygget.
- Anden bygning: 197 m², bygget 1890; Anden bygning: 152 m², bygget 1942; Anden bygning: 37 m², bygget 1960. Kortet viser to mindre bygninger mere (89 m² og 50 m²), BBR anden bygning 24 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.229 m². Haven ligger øst for huset.
- Nærmeste energimærke er F, fra en nabobygning ca. 46 m fra adressen. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 634 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 643 m², din ret 1.277 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.418 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 1.277 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 2.837 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.418 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Værksteder ved Roskildevej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9565051_1625217265653.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=20351&matrnr=1e) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-405-2605&ljord=1&src=address-md#17/55.66958/12.4427)
- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-405-2605&lskybrud=1&src=address-md#16/55.66958/12.4427)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-405-2605&lstoej=1&src=address-md#17/55.66958/12.4427)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Brøndby-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-405-2605&lradon=1&src=address-md#11/55.66958/12.4427)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-405-2605&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.66958/12.4427)
- Fint: 17,9 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Brøndbyøster Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roskildevej-405-2605

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-405-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-405-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66958/12.44270)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-2605?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.