# Roskildevej 285D, 4390 Vipperød

Bolig i en bebyggelse med 4 boliger. 336 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1780, 879 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-285d-4390?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-285d-4390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-285d-4390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67428/11.74055)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-4390?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 27.141 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.633.000 kr (28.159 kr pr. m² × 58 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +7.000 kr
  - Bygget 1780: -137.000 kr
  - Energimærke C: +82.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -11.000 kr
  - Afrundet: +1.000 kr
  - Vores bud: 1.575.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2003): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 521.100 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 651.000 kr, heraf grundværdi 275.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 1. maj 2000. Beløbet dækker hele ejendommen med 4 boliger, ikke en enkelt bolig.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. maj 2021, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 6. maj 2021).
- solgt 23. marts 2005, solgt for 920.000 kr, fri handel (aftalt 23. marts 2005).
- solgt 1. november 2003, solgt for 765.000 kr, fri handel (aftalt 1. november 2003).
- solgt 23. marts 2000, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 23. marts 2000).

## Huset og grunden

- 336 m² bolig i alt på ejendommen, 879 m² grund, bygget 1780, om-/tilbygget 2003.
- 1. sal: 79 m².
- Stueplan: 257 m².
- 257 m² i stueplan + 79 m² på 1. sal (under taget) = 336 m² bolig.
- Huset: 265 m² bebygget.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2018 og gælder til 2028; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 344 m², retten 264 m².**
- Bygget i dag 344 m², din ret 264 m² i alt.
- Hvorfor 264 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 879 m².
- Vær opmærksom: 2% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 858 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Vipperød Vandværker- Sandbakkevej. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-285d-4390&lradon=1&src=address-md#11/55.67428/11.74055)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-285d-4390&lstoej=1&src=address-md#17/55.67428/11.74055)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-285d-4390&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.67428/11.74055)
- **Fortidsminde 36 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-285d-4390&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.67428/11.74055)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Roskildevej øst - Gl. Vipperød**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vipperød og Ågerup Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roskildevej-285d-4390

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-285d-4390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-285d-4390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67428/11.74055)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-4390?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.