# Roskildevej 20, 3650 Ølstykke

Villa. 107 m² bolig, opført 1960, 893 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-20-3650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-20-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-20-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81587/12.16526)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-3650?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 68-73 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 17.757 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.132.000 kr (29.269 kr pr. m² × 107 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +69.000 kr
  - Grund på 893 m²: +20.000 kr
  - Bygget 1960: -344.000 kr
  - Energimærke F: -471.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -141.000 kr
  - Stor vej ved grunden: -95.000 kr
  - Købt 2026, løftet til i dag: -229.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +157.000 kr
  - Vejstøj (68+ dB ved adressen): -220.000 kr
  - Grund i forhold til området: +8.000 kr
  - Afrundet: +14.000 kr
  - Vores bud: 1.900.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 15. april 2026.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. marts 2026, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 18. marts 2026).
- solgt 11. december 2020, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 11. december 2020).
- solgt 22. september 2006, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 22. september 2006).
- solgt 11. juni 1985, solgt for 255.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 107 m² bolig, 893 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1960.
- Stueplan: 107 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 107 m².
- Huset: 107 m² bebygget.
- Én mindre bygning (21 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 765 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 161 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 107 m², din ret 268 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 357 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 893 m² giver ca. 268 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 357 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Skenkelsø - Maglehøj (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 68-73 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-20-3650&lstoej=1&src=address-md#17/55.81587/12.16526)
- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-20-3650&lradon=1&src=address-md#11/55.81587/12.16526)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-20-3650&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.81587/12.16526)
- **Fortidsminde 76 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-20-3650&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.81587/12.16526)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 42,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ølstykke Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roskildevej-20-3650

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-20-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-20-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81587/12.16526)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-3650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.