# Roskildevej 149, 3600 Frederikssund

Villa. 104 m² bolig, opført 1914, 591 m² grund, Frederikssund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-149-3600?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-149-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-149-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.82832/12.08079)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-3600?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 1,7 km væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 1. juni 2021.

## Til salg nu

- Udbudspris: **2,8 mio. kr** (26.875 kr/m²).
- Boligens eget areal: 104 m², 2 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 2,6 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 2,9 mio. kr. Udbudt 10% over vores skøn.
- På markedet siden 21. maj 2026.
- Prisen er sat ned 25. august 2026.
- Mægler: EDC Poul Erik Bech Frederikssund.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.edc.dk/alle-boliger/villa/3600-frederikssund/roskildevej-149/36011079/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. februar 2021, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 9. februar 2021).

## Huset og grunden

- 104 m² bolig, 591 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1914.
- 1. sal: 40 m².
- Stueplan: 64 m².
- Kælder: 8 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 64 m² i stueplan + 40 m² på 1. sal (under taget) = 104 m² bolig. Kælderen på 8 m² regnes ikke med.
- Huset: 64 m² bebygget.
- Garage: 40 m², bygget 1974.
- Ubebygget: 487 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 73 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 104 m², din ret 177 m² i alt.
- Hvorfor 177 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 591 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Frederikssund-området** (godt at vide): Ca. 6,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roskildevej-149-3600&lradon=1&src=address-md#11/55.82832/12.08079)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,5 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Roskildevej og Marbækområdet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ådalens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-149-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roskildevej-149-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.82832/12.08079)
- [Solgte priser på Roskildevej](https://grundviden.dk/vej/roskildevej-3600?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.