# Rosenhaven 13, 2500 Valby

Villa. 162 m² bolig, opført 2015, 796 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rosenhaven-13-2500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rosenhaven-13-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rosenhaven-13-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65250/12.49755)
- [Solgte priser på Rosenhaven](https://grundviden.dk/vej/rosenhaven-2500?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 11,0 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 10,4 og 11,7 mio. kr.
- Svarer til 68.056 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.178.000 kr. (56.651 kr. pr. m² × 162 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -513.000 kr.
  - Grund på 796 m²: -2.000 kr.
  - Bygget 2015: +486.000 kr.
  - Energimærke A: +2.162.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -73.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -361.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +142.000 kr.
  - Afrundet: +6.000 kr.
  - Vores bud: 11.025.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 8,0 mio. kr, heraf grundværdi 4,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 9,3 mio. kr, heraf grundværdi 4,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,2 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2016.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. oktober 2015, solgt for 5,2 mio. kr, fri handel (aftalt 15. oktober 2015).
- solgt 13. oktober 2014, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 13. oktober 2014).
- solgt 1. oktober 2001, solgt for 850.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 162 m² bolig, 796 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2015.
- Stueplan: 162 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 162 m².
- Huset: 162 m² bebygget.
- Ubebygget: 634 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 77 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 162 m², din ret 239 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 318 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 239 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 796 m². Området regnes som et parcelhusområde: grunden har en typisk parcelhusstørrelse (796 m²), og 55 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse. Så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 318 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.5.20 - B1* (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rosenhaven-13-2500&lstoej=1&src=address-md#17/55.6525/12.49755)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rosenhaven-13-2500&lradon=1&src=address-md#11/55.6525/12.49755)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Poppelstykket II tillæg 1, ca. 763 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rosenhaven-13-2500&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.6525/12.49755)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,4 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kirsebærhavens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rosenhaven-13-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rosenhaven-13-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65250/12.49755)
- [Solgte priser på Rosenhaven](https://grundviden.dk/vej/rosenhaven-2500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.