# Rolighedsvej 18, 3460 Birkerød

Villa. 79 m² bolig, opført 1938, 1.185 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-18-3460?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-18-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-18-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.84303/12.42618)
- [Solgte priser på Rolighedsvej](https://grundviden.dk/vej/rolighedsvej-3460?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,5 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,2 og 8,0 mio. kr.
- Svarer til 81.962 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.644.000 kr. (71.444 kr. pr. m² × 79 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +470.000 kr.
  - Grund på 1.185 m²: +134.000 kr.
  - Bygget 1938: -318.000 kr.
  - Energimærke E: -452.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +360.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +614.000 kr.
  - Afrundet: +23.000 kr.
  - Vores bud: 6.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 4,9 mio. kr, grundværdi 4,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,6 mio. kr, heraf grundværdi 4,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 4,5 mio. kr med overtagelse 1. december 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. august 2020, solgt for 4,5 mio. kr, fri handel (aftalt 13. august 2020).
- solgt 1. oktober 1984, solgt for 665.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 79 m² bolig, 1.185 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1938.
- Stueplan: 79 m².
- Kælder: 79 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 79 m². Under huset er der en fuld kælder på 79 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 79 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (39 m² og 28 m²), BBR garage 20 m², udhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.039 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 217 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 79 m², din ret 296 m² i alt.
- Hvorfor 296 m²? Lokalplan LP 77 (Birkerød bymidte) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.185 m² er 296 m², og der står 79 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1218039_1595947354662.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,8 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rolighedsvej-18-3460&lradon=1&src=address-md#11/55.84303/12.42618)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 54 m væk, på [Rolighedsvej 24](https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-24-3460?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rolighedsvej-18-3460&ljord=1&src=address-md#17/55.84303/12.42618)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rolighedsvej-18-3460&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.84303/12.42618)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 52,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Birkerød bymidte**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1218039_1595947354662.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Birkerød/Søholm/Rude Skov (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-18-3460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rolighedsvej-18-3460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.84303/12.42618)
- [Solgte priser på Rolighedsvej](https://grundviden.dk/vej/rolighedsvej-3460?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.