# Rolfsgade 164, 6700 Esbjerg

Villa. 167 m² bolig, opført 1931, 505 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/rolfsgade-164-6700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rolfsgade-164-6700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rolfsgade-164-6700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.47446/8.43780)
- [Solgte priser på Rolfsgade](https://grundviden.dk/vej/rolfsgade-6700?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,3 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 3,9 mio. kr.
- Svarer til 19.461 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.311.000 kr. (25.811 kr. pr. m² × 167 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -265.000 kr.
  - Grund på 505 m²: -101.000 kr.
  - Bygget 1931: -201.000 kr.
  - Energimærke G: -608.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +146.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: -335.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +309.000 kr.
  - Afrundet: -6.000 kr.
  - Vores bud: 3.250.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,8 mio. kr med overtagelse 1. juli 2025.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 17. april 2025, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 17. april 2025).

## Huset og grunden

- 167 m² bolig, 505 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1931.
- 1. sal: 65 m².
- Stueplan: 102 m².
- Kælder: 102 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 102 m² i stueplan + 65 m² på 1. sal (under taget) = 167 m² bolig. Kælderen på 102 m² regnes ikke med.
- Huset: 102 m² bebygget.
- Ubebygget: 403 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 167 m², din ret 152 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 379 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 152 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 505 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 379 m²? Kommuneplanen tillader op til 75 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Område ved Gormsgade, Sjællandsgade og Rolfsgade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11324642_1774612247222.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 2,0 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=rolfsgade-164-6700&lskybrud=1&src=address-md#16/55.47446/8.4378)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Danmarksgades Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/rolfsgade-164-6700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/rolfsgade-164-6700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.47446/8.43780)
- [Solgte priser på Rolfsgade](https://grundviden.dk/vej/rolfsgade-6700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.