# Røsnæsvej 262, 4400 Kalundborg

Villa. 130 m² bolig, opført 1947, 1.246 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roesnaesvej-262-4400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roesnaesvej-262-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roesnaesvej-262-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73322/10.97316)
- [Solgte priser på Røsnæsvej](https://grundviden.dk/vej/roesnaesvej-4400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,2 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 875.000 og 1.600.000 kr.
- Svarer til 9.038 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.302.000 kr. (10.015 kr. pr. m² × 130 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -20.000 kr.
  - Grund på 1.246 m²: +32.000 kr.
  - Bygget 1947: -68.000 kr.
  - Energimærke F: -204.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +112.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +29.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 1.175.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 562.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 512.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 500.000 kr med overtagelse 1. juli 2015.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. februar 2015, solgt for 500.000 kr, fri handel (aftalt 27. februar 2015).
- solgt 14. marts 1987, solgt for 193.529 kr, familieoverdragelse (aftalt 14. marts 1987).
- solgt 14. marts 1987, solgt for 387.058 kr, fri handel (aftalt 14. marts 1987).

## Huset og grunden

- 130 m² bolig, 1.246 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1947.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 85 m².
- 85 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 130 m² bolig.
- Huset: 85 m² bebygget.
- Carport: 41 m², bygget 1951; Udhus: 28 m², bygget 1947. Kortet viser én mindre bygning mere (18 m²), BBR udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.074 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 182 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 130 m², din ret 312 m² i alt.
- Hvorfor 312 m²? Lokalplan 3.1-1 (Lokalplan nr. 3.1-1 - For Ulstrup by) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.246 m² er 312 m², og der står 130 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1113516_DRAFT_1226484964270.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 2,6 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roesnaesvej-262-4400&lskybrud=1&src=address-md#16/55.73322/10.97316)
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roesnaesvej-262-4400&lradon=1&src=address-md#11/55.73322/10.97316)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 475 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roesnaesvej-262-4400&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.73322/10.97316)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Forslag til Lokalplan nr. 593 for Et ferie- og fritidscenter på Røsnæs, ca. 194 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roesnaesvej-262-4400&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.73322/10.97316)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 26,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan nr. 3.1-1 - For Ulstrup by**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1113516_DRAFT_1226484964270.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nyrupskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roesnaesvej-262-4400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roesnaesvej-262-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roesnaesvej-262-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73322/10.97316)
- [Solgte priser på Røsnæsvej](https://grundviden.dk/vej/roesnaesvej-4400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.