# Rørskovvej 3, 4000 Roskilde

Villa. 108 m² bolig, opført 1975, 850 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roerskovvej-3-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roerskovvej-3-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roerskovvej-3-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73360/12.14440)
- [Solgte priser på Rørskovvej](https://grundviden.dk/vej/roerskovvej-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,0 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 3,4 mio. kr.
- Svarer til 28.009 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.225.000 kr. (29.857 kr. pr. m² × 108 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +65.000 kr.
  - Grund på 850 m²: +11.000 kr.
  - Bygget 1975: -352.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: -66.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +136.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +2.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 3.025.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 2,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,5 mio. kr med overtagelse 1. november 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. september 2025, solgt for 2,5 mio. kr, fri handel (aftalt 11. september 2025).
- solgt 30. juli 1998, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 30. juli 1998).

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 850 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1975.
- Stueplan: 108 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 108 m².
- Huset: 134 m² bebygget.
- Carport: 21 m², bygget 1984. Kortet viser én mindre bygning mere (35 m²), BBR carport 15 m², drivhus 10 m², overdækning 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 660 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i kirkebyggelinjen og sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (79 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1030438_APPROVED_1179320858313.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roerskovvej-3-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.7336/12.1444)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roerskovvej-3-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.7336/12.1444)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 9,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde Gundsømagle syd-vest**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1030438_APPROVED_1179320858313.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Margretheskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roerskovvej-3-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roerskovvej-3-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73360/12.14440)
- [Solgte priser på Rørskovvej](https://grundviden.dk/vej/roerskovvej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.