# Rørsangerkrogen 1, 4735 Mern

Sommerhus. 74 m² bolig, opført 1969, 1.227 m² grund, Vordingborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roersangerkrogen-1-4735?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roersangerkrogen-1-4735?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roersangerkrogen-1-4735?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.05052/12.12464)
- [Solgte priser på Rørsangerkrogen](https://grundviden.dk/vej/roersangerkrogen-4735?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Vid havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 150 m væk (ca. +8% på prisen).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,1 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 20.946 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.122.000 kr (15.156 kr pr. m² × 74 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +108.000 kr
  - Grund på 1.227 m²: +29.000 kr
  - Bygget 1969: -134.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +287.000 kr
  - Sommerhuse sælger over modellen: +19.000 kr
  - Havudsigt: +115.000 kr
  - Afrundet: +4.000 kr
  - Vores skøn: 1.550.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 646.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 667.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 2025 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 24. oktober 2025, solgt for 662.150 kr, familieoverdragelse (aftalt 24. oktober 2025).
- solgt 1. april 2000, solgt for 265.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 74 m² bolig, 1.227 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1969, om-/tilbygget 1988.
- Stueplan: 74 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 74 m².
- Huset: 74 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (29 m²), BBR udhus 20 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.124 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 110 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 74 m², din ret 184 m² i alt.
- Hvorfor 184 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.227 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11131701_1672819549866.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Sandvig Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Vordingborg-området** (godt at vide): Ca. 8,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roersangerkrogen-1-4735&lradon=1&src=address-md#11/55.05052/12.12464)
- **Kun 1,5 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roersangerkrogen-1-4735&lkote=1&src=address-md#15/55.05052/12.12464)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde Kindvig Enge**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11131701_1672819549866.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kulsbjerg Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roersangerkrogen-1-4735

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roersangerkrogen-1-4735?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roersangerkrogen-1-4735?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.05052/12.12464)
- [Solgte priser på Rørsangerkrogen](https://grundviden.dk/vej/roersangerkrogen-4735?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.