# Rørhønevej 8, 4000 Roskilde

Villa. 132 m² bolig, opført 1977, 850 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roerhoenevej-8-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roerhoenevej-8-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roerhoenevej-8-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73312/12.14152)
- [Solgte priser på Rørhønevej](https://grundviden.dk/vej/roerhoenevej-4000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,7 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,4 og 4,0 mio. kr.
- Svarer til 27.841 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.966.000 kr. (30.046 kr. pr. m² × 132 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -72.000 kr.
  - Grund på 850 m²: +13.000 kr.
  - Bygget 1977: -416.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -59.000 kr.
  - Ombygget 2024: +241.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +7.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.675.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,0 mio. kr, heraf grundværdi 2,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 1. juni 2005.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 23. december 2004, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 23. december 2004).
- solgt 4. marts 1977, solgt for 55.000 kr, fri handel (aftalt 4. marts 1977).

## Huset og grunden

- 132 m² bolig, 850 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1977, om-/tilbygget 2024.
- Stueplan: 132 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 132 m².
- Huset: 150 m² bebygget.
- Carport: 23 m², bygget 1980.
- Ubebygget: 677 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 33 m fra adressen. Mærket er fra 2013 og udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (63 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1030438_APPROVED_1179320858313.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roerhoenevej-8-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.73312/12.14152)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roerhoenevej-8-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.73312/12.14152)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde Gundsømagle syd-vest**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1030438_APPROVED_1179320858313.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Margretheskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roerhoenevej-8-4000

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roerhoenevej-8-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roerhoenevej-8-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73312/12.14152)
- [Solgte priser på Rørhønevej](https://grundviden.dk/vej/roerhoenevej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.